Ai găsit un apartament care ți se pare potrivit și ești aproape convins că e momentul să faci pasul spre un credit imobiliar? Decizia nu se rezumă la o rată lunară și un avans. Există o serie de lucruri care trebuie înțelese înainte să intri într-un angajament financiar care poate dura 20 sau 30 de ani. Înainte să semnezi ceva, e bine să clarifici mai multe aspecte legate de bancă, venituri, costuri ascunse și condițiile pieței.
Ce tip de credit vrei?
Nu toate creditele imobiliare sunt la fel. Unele sunt destinate cumpărării unei locuințe gata construite. Altele sunt pentru construcția uneia. Unele vin cu dobândă fixă, altele cu dobândă variabilă. În funcție de tipul de proprietate pe care vrei s-o cumperi, de vechimea clădirii și de venitul tău lunar, băncile pot aproba sau respinge cererea. De exemplu, dacă ai pus ochii pe un apartament 2 camere Bucuresti, într-un complex nou, e posibil ca procesul de aprobare să fie mai rapid decât dacă ai merge pe o clădire veche, în reabilitare.
Ce venituri îți sunt luate în calcul?
Nu toate tipurile de venituri sunt considerate eligibile. Dacă ai un contract de muncă full-time, lucrurile sunt clare. Dacă ai venituri din PFA, dividende sau drepturi de autor, banca poate solicita documente suplimentare. Uneori se cer dovezi pe minimum 12 luni consecutive. În alte cazuri, trebuie să demonstrezi continuitatea activității. Asta înseamnă că, deși venitul tău real este suficient, dacă forma de obținere nu este una stabilă în ochii băncii, dosarul poate fi respins.
Ai verificat ce rată ți-ai permite?
Un calcul simplu te poate ajuta. Rata lunară nu ar trebui să depășească 35-40% din venitul net. Dacă ai și alte credite în derulare (carduri de credit, leasing, rate la bunuri), trebuie să le iei în calcul. Nu doar banca îți va analiza gradul de îndatorare, ci și tu ar trebui să vezi dacă poți susține acel efort pe termen lung. Fluctuațiile cursului valutar, modificările de dobândă sau schimbările din piața muncii pot influența direct această capacitate.
Ce tip de dobândă alegi?
Dobânda fixă îți oferă stabilitate. Plătești aceeași rată pentru o perioadă prestabilită (de obicei 3, 5 sau chiar 10 ani). Dobânda variabilă poate părea avantajoasă la început, însă se ajustează la fiecare 6 luni, în funcție de indicii de referință (IRCC, ROBOR etc). În perioade de inflație sau incertitudine economică, acest tip de credit poate deveni impredictibil. Alegerea depinde de toleranța ta la risc și de planurile tale pe termen lung.
Ce costuri suplimentare implică creditul?
Rata lunară nu e singurul cost. Mai sunt:
Comisionul de analiză dosar (unele bănci îl elimină, altele nu)
Evaluarea imobilului (plătită de obicei de client, între 300 și 600 lei)
Asigurarea imobilului (obligatorie, anuală)
Asigurarea de viață (la unele credite, opțională, dar recomandată)
Comision de rambursare anticipată (la creditele cu dobândă fixă)
În plus, dacă ai nevoie de acte suplimentare, de extrase de carte funciară sau documente notariale, toate acestea înseamnă bani cheltuiți din buzunarul tău.
Ce condiții trebuie să îndeplinească imobilul?
Dacă vrei să cumperi un apartament 2 camere Bucuresti, trebuie să te asiguri că are toate actele în regulă. Imobilele vechi pot ridica probleme legate de intabulare, existența unor ipoteci anterioare sau situații juridice neclare. În cazul construcțiilor noi, verifică dacă dezvoltatorul are toate autorizațiile și dacă locuința este deja intabulată. Băncile nu acordă credit pentru apartamente în fază de proiect, ci doar după ce imobilul este finalizat și înregistrat în cartea funciară.
Ce garanții cere banca?
În general, imobilul achiziționat devine garanție ipotecară. În unele cazuri, banca poate solicita o a doua garanție (un co-debitor sau o altă proprietate). Valoarea de piață a apartamentului trebuie să acopere suficient din valoarea creditului, altfel e nevoie de un avans mai mare sau de garanții suplimentare. Dacă alegi un apartament 2 camere Bucuresti într-un cartier bine cotat, șansele ca evaluarea să fie în favoarea ta sunt mai mari.
Ai luat în calcul ce înseamnă avansul?
Avansul minim pornește de la 5% dacă accesezi programul Noua Casă și poate ajunge la 15-25% pentru creditele clasice. Suma poate părea mică la prima vedere, dar trebuie plătită din surse proprii și nu poate fi acoperită printr-un alt împrumut. De asemenea, dacă ai un scoring slab sau venituri instabile, banca poate impune un avans mai mare pentru a reduce riscul. Asigură-te că ai această sumă disponibilă și că nu afectează economiile de urgență.
Cât de stabilă este situația ta financiară?
Un credit imobiliar înseamnă o relație lungă cu banca. Nu e vorba doar de ce venit ai azi, ci și de cum arată perspectiva ta profesională în următorii ani. Dacă lucrezi într-un domeniu instabil sau ai planuri de relocare, poate ar fi mai potrivit să amâni această decizie. Dacă te afli într-o perioadă profesională stabilă și vrei să îți fixezi baza într-un oraș precum București, investiția într-un apartament 2 camere Bucuresti poate deveni o alegere rezonabilă și controlabilă, mai ales dacă o faci calculat.
Cum compari ofertele între bănci?
Nu te opri la prima ofertă primită. Există diferențe semnificative între bănci în ceea ce privește DAE (Dobânda Anuală Efectivă), comisioane, flexibilitatea rambursării sau durata de analiză. Unele instituții acceptă documente electronice, altele cer copii legalizate. Unele bănci au termene de răspuns de 3 zile, altele de 2 săptămâni. Compară nu doar cifrele, ci și nivelul de interacțiune, modul în care comunică și cât de clar este procesul
Accesarea primului credit imobiliar poate părea complicată, dar cu puțină răbdare și o abordare organizată, lucrurile pot fi gestionate eficient. Pune pe hârtie toate informațiile, întreabă, compară și decide în funcție de realitatea ta, nu de presiunea din jur.
